Das GModG löst das GEG ab

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das Gebäudeenergiegesetz ab, das die Diskussion der vergangenen Jahre geprägt hat. Für Eigentümer ändert sich weniger, als die Schlagzeilen vermuten ließen – aber das, was sich ändert, ist grundlegend.

Die 65-Prozent-Regel ist weg

Die wohl bekannteste Vorgabe des alten Rechts – dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss – entfällt. Eigentümer wählen die Heizung wieder frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid, Biomasse, Gas oder Öl.

Der Gesetzgeber steuert stattdessen über den Brennstoff. Bis 2045 sollen Brennstoffe klimaneutral sein; für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasanlagen im Bestand ist ab dem 1. Januar 2029 eine verpflichtende Beimischung vorgesehen, beginnend bei zehn Prozent und ansteigend bis 2040. Die zugehörige Quotengesetzgebung steht noch aus.

Was beim Verkauf unverändert gilt

Die Energieausweispflicht besteht fort – sie ist lediglich vom GEG ins GModG gewandert. Nach § 80 GModG ist der Ausweis bei der Besichtigung vorzulegen oder gut sichtbar auszuhängen, ohne Besichtigung spätestens auf Verlangen des Käufers, und nach Vertragsschluss unverzüglich zu übergeben. Neu ist, dass sich die Pflichten auch auf Mietvertragsverlängerungen erstrecken.

Auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bleiben – sie stehen jetzt in § 87 GModG. Verstöße sind weiterhin bußgeldbewehrt; § 108 GModG sieht Beträge bis 10.000 Euro vor.

Der Teil, der später kommt und jetzt schon zählt

Zum 1. Januar 2027 wechselt die Pflichtangabe in Anzeigen vom Endenergiebedarf auf den Jahres-Primärenergiebedarf. Gleichzeitig ändern sich die Primärenergiefaktoren: Netzstrom wird von 1,8 auf 1,5 herabgesetzt, Pellets und Holz steigen von 0,2 auf 0,7.

Das hat eine Folge, die in der Praxis unterschätzt wird: Dasselbe Haus kann ohne jede bauliche Veränderung in einer anderen Effizienzklasse landen. Wärmepumpen werden besser bewertet, Holzheizungen deutlich schlechter. Wer ein Objekt mit Pelletheizung erst 2027 anbietet, könnte einen schlechteren Ausweis in der Hand halten als heute.

Bestehende Ausweise bleiben gültig: Vor dem 1. Januar 2027 nach altem Recht ausgestellte Ausweise dürfen bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit weiter mit der Endenergie-Angabe verwendet werden.

Was daraus folgt

Wer einen Verkauf ohnehin für die kommenden Monate erwägt, sollte prüfen, welchen Ausweis er hat und wann er ausläuft. Bei Objekten mit Wärmepumpe spricht wenig gegen Abwarten. Bei Holz- und Pelletheizungen kann der frühere Zeitpunkt der günstigere sein.