Energieausweis im Saarland: Pflichten und Fristen

Energetische Themen gewinnen im Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung. Steigende Energiepreise, gesetzliche Entwicklungen und neue europäische Klimaziele führen dazu, dass Käufer stärker auf Energieeffizienz und zukünftige Betriebskosten achten. Auch im Saarland kann sich diese Entwicklung zunehmend auf Immobilienpreise, Nachfrage und Verkaufsentscheidungen auswirken.

Energetische Ausgangssituation im Saarland

Ein großer Teil des Gebäudebestands im Saarland stammt aus Bauphasen der 1950er bis 1970er Jahre. Diese Gebäude wurden häufig unter deutlich geringeren energetischen Anforderungen errichtet als heute. Dadurch gewinnt die energetische Qualität im Verkaufsprozess zunehmend an Bedeutung.

Insbesondere Einfamilienhäuser, ältere Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnflächen können stärker von energetischen Modernisierungsthemen betroffen sein.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert – und was das hier bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz ist novelliert worden; die Neufassung, auch Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) genannt, ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Für den saarländischen Altbestand ist vor allem ein Punkt wichtig: Die Kopplung des Ausweistyps an Baujahr und Wohnungszahl entfällt. Wer ein kleines Haus mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 verkauft, muss dann nicht mehr zwingend den teureren Bedarfsausweis vorlegen.

Praktisch heißt das: Steht der Verkauf noch 2026 an, gilt § 80 Abs. 3 GModG unverändert – der Bedarfsausweis ist Pflicht. Ist der Verkauf ohnehin für 2027 geplant und liegt noch kein Ausweis vor, lohnt vor der Beauftragung der Blick auf den Stichtag. Ein bereits ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 4 GModG); die Gesetzesänderung entwertet ihn nicht.

Für ab dem 1. Januar 2027 ausgestellte Energieausweise gelten die neuen Anzeigenangaben nach § 87 GModG, darunter Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf. Für ältere Ausweise gelten die bisherigen Angaben nach § 112 Abs. 3 und 4 weiter.

Wie lange es dauert – und woran es meistens hängt

Ein Verbrauchsausweis liegt oft innerhalb von ein bis zwei Wochen vor, sofern die Abrechnungen vollständig sind. Ein Bedarfsausweis dauert länger, weil das Gebäude aufgenommen und bilanziert werden muss: Baujahr, Bauteile, Dämmung, Fenster, Heizung.

Der Engpass ist dabei selten der Aussteller, sondern die Unterlagen – Heizkostenabrechnungen über den geforderten Zeitraum, Angaben zu Modernisierungen, bei älteren Häusern die Baupläne. Wer früh mit dem Sammeln beginnt, verliert am Ende keine Wochen. Was sonst noch dazugehört, steht in der Übersicht der Verkaufsunterlagen.

Was im Saarland konkret gilt

Die Regeln zum Energieausweis sind Bundesrecht und gelten überall gleich. Drei Dinge entscheiden hier in der Praxis trotzdem mehr als der Gesetzestext: der Zustand des Bestands, die Frage, wer den Ausweis ausstellt – und eine Regel, die es seit Juli 2026 nicht mehr gibt, von der aber noch viele ausgehen.

1. Der Gebäudebestand ist alt

Ein großer Teil der Wohngebäude im Saarland stammt aus der Zeit vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977. Für reine Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht entsprechend modernisiert wurden, ist derzeit ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GModG) – der aufwendigere und teurere von beiden. Das betrifft hier überdurchschnittlich viele Objekte.

2. Bei der Heizung gilt seit Juli 2026 etwas anderes

Bis Juli 2026 war die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt – und weil deren Frist für Saarbrücken am 30.06.2026 ablief, für die übrigen Gemeinden aber erst am 30.06.2028 läuft (§ 4 WPG), galt in der Stadt etwas anderes als im Umland. Dieser Unterschied ist weggefallen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die 65-Prozent-Regel ersatzlos gestrichen, damit auch ihre Kopplung an die Wärmeplanung.

Gestrichen sind ebenso die Austauschpflicht für Konstanttemperatur-Heizkessel über 30 Jahre und die Zwei-Jahres-Frist, die den Käufer oder Erben nach dem Eigentumsübergang traf. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt dafür ab 2029 eine steigende Quote für klimaneutrale Brennstoffe. Einzelheiten stehen im Ratgeber zu den Heizungsregeln.

3. Wer den Ausweis ausstellen darf

Ausstellungsberechtigt sind nur die in § 88 GModG genannten Personen – bestimmte Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister und Schornsteinfeger mit entsprechender Qualifikation. Der Bezirksschornsteinfeger ist im Saarland oft der schnellste Weg zu einem Verbrauchsausweis, weil er die Anlagendaten ohnehin kennt. Für einen Bedarfsausweis braucht es die Gebäudeaufnahme durch einen Energieberater.

Liegt ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen Angaben nach § 87 GModG bereits im Inserat stehen. Das ist der Grund, ihn ganz an den Anfang der Verkaufsvorbereitung zu stellen – siehe Immobilienverkauf vorbereiten.