Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer bei Immobilienerbe
Sie haben eine Immobilie geerbt und fragen sich, welche steuerlichen Konsequenzen das hat? In diesem Ratgeber klären wir, wann Erbschaftssteuer fällig wird, ob Spekulationssteuer beim Verkauf greift und welche Besonderheiten in Saarbrücken und dem Saarland gelten. Klar, kompakt und praxisnah.
1. Erbschaftssteuer: Wann wird sie fällig?
Ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen, hängt vom Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Die Freibeträge regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG).
Freibeträge (Stand 2024)
- Ehegatten / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Andere Erben (z. B. Geschwister): 20.000 €
Beispiel: Sie erben ein Haus in Saarbrücken im Wert von 450.000 €. Als Kind liegt Ihr Freibetrag bei 400.000 &euro.; 50.000 € müssen versteuert werden. Bei 11 % Steuersatz (Steuerklasse I) ergibt das 5.500 € Erbschaftssteuer.
Steuerklassen und Steuersätze
Steuerklasse | Verwandtschaftsgrad | Steuersatz |
|---|---|---|
I | Ehegatten, Kinder, Enkel | 7 % – 30 % |
II | Geschwister, Nichten/Neffen | 15 % – 43 % |
III | Alle übrigen Personen | 30 % – 50 % |
Checkliste: Erste Schritte nach dem Immobilienerbe
- Erbschein beantragen
- Verkehrswert professionell ermitteln lassen
- Eigennutzung oder Verkauf prüfen
- Steuerliche Verpflichtungen mit Berater klären
- Makler/Notar für die Abwicklung hinzuziehen
2. Spekulationssteuer beim Verkauf
Verkaufen Sie die geerbte Immobilie, kann Spekulationssteuer fällig werden – sofern die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten wurde.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
- Wenn Sie die Immobilie mindestens 2 volle Kalenderjahre + Verkaufsjahr selbst bewohnt haben
- Wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat und Sie sie direkt im Anschluss ebenfalls bewohnen
3. Besonderheiten bei Familienheimen
Wird ein selbstgenutztes Familienheim an Ehepartner oder Kinder vererbt, entfällt die Erbschaftssteuer vollständig – sofern das Haus mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall weiterhin selbst genutzt wird.
4. Immobilienbewertung: Grundlage für die Steuer
Die Steuerlast orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie. Dieser kann vom tatsächlichen Marktpreis abweichen. Eine unabhängige Immobilienbewertung bringt Klarheit und kann helfen, überhöhte Schätzungen des Finanzamts zu korrigieren.
Fazit: Steuerfrei erben oder verkaufen?
Ein Immobilienerbe kann Chancen, aber auch Verpflichtungen mit sich bringen. Wir unterstützen Sie bei der fundierten Bewertung, Prüfung der Steuerlast und Planung Ihrer nächsten Schritte – ehrlich, kompetent und mit regionalem Fokus auf Saarbrücken und das Saarland.
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Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer & Spekulationssteuer
Nein. Wenn der Verkehrswert der Immobilie unterhalb Ihres persönlichen Freibetrags liegt (z. B. 400.000 € für Kinder), fällt keine Erbschaftssteuer an.
Wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall verkaufen und sie nicht selbst genutzt haben, kann Spekulationssteuer fällig werden.
In einer Erbengemeinschaft gelten die Freibeträge jeweils pro Erbe. Die Immobilie kann gemeinsam verwaltet, verkauft oder im Rahmen einer Teilung auseinandergesetzt werden.
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen – entweder mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren – bleibt der Gewinn steuerfrei.
Eine professionelle Bewertung stellt sicher, dass der vom Finanzamt angesetzte Verkehrswert nachvollziehbar und korrekt ist – das schützt vor zu hoher Steuerlast und schafft Klarheit für Verkaufsentscheidungen.