Hausverkauf ohne Makler: 14 typische Fehler

Ein Haus privat zu verkaufen ist erlaubt, kostenfrei und in vielen Fällen machbar. Die Frage ist nicht, ob es geht, sondern was es wirklich spart – und was es kostet, wenn einer der typischen Fehler passiert. Dieser Leitfaden beantwortet beides mit konkreten Zahlen und benennt die Stellen, an denen Eigentümer im Saarland am häufigsten Geld oder Zeit verlieren.

Wenn Sie zunächst den gesamten Ablauf überblicken möchten, finden Sie ihn in unserem Leitfaden Immobilie verkaufen – Ablauf, Tipps und Checkliste. Dieser Beitrag hier setzt einen Schritt später an: bei den Fehlern, die beim Verkauf in Eigenregie am häufigsten passieren.

Was ein Privatverkauf tatsächlich spart

Die Rechnung, die viele Eigentümer im Kopf haben, lautet: Immobilienwert mal Provisionssatz gleich Ersparnis. Diese Rechnung stimmt seit Ende 2020 nicht mehr.

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Seitdem gilt: Beauftragt der Verkäufer einen Makler und ist der Käufer ein Verbraucher, darf der Käufer höchstens denselben Betrag zahlen wie der Verkäufer (§ 656c BGB). Wird dagegen verstoßen, ist die gesamte Provisionsvereinbarung unwirksam – der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) noch einmal ausdrücklich bestätigt, und zwar auch dann, wenn der Maklervertrag formal mit einem Dritten statt mit der Verkäuferin geschlossen wurde.

Für Ihre Rechnung heißt das: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und einem im Saarland üblichen Satz von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite trägt der Verkäufer rund 12.500 €. Das ist der Betrag, den ein Privatverkauf einspart – nicht die vollen rund 25.000 €.

Dem steht eine zweite Größe gegenüber, die in keiner Sparrechnung auftaucht: Auch der Käufer spart seine 12.500 €. Interessenten wissen das. In der Praxis wird dieser Vorteil regelmäßig in die Preisverhandlung eingebracht – nach dem Muster „ohne Makler müssen Sie ja auch nichts zahlen". Ob am Ende netto etwas übrig bleibt, entscheidet sich deshalb nicht an der Provision, sondern an der Verhandlungsführung und am Ausgangspreis.

Eine vollständige Aufstellung aller Positionen finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten beim Immobilienverkauf; die Systematik der Provision und die aktuellen Regeln erklären wir ausführlich unter Maklerprovision.

Wann ein Privatverkauf realistisch ist – und wann nicht

Nicht jeder Verkauf ist gleich schwer. Es gibt Konstellationen, in denen ein Privatverkauf gut funktioniert, und solche, in denen das Risiko deutlich steigt.

Gute Voraussetzungen für einen Privatverkauf

• Der Käufer steht bereits fest – Nachbar, Mieter, Familie, Bekanntenkreis.
• Die Immobilie ist gut vergleichbar: Reihenhaus oder Eigentumswohnung in einer Lage, in der laufend ähnliche Objekte gehandelt werden.
• Es gibt nur einen Eigentümer, keine offenen Rechtsfragen, keine Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs, die erst bereinigt werden müssen.
• Sie haben Zeit – werktags, tagsüber, über mehrere Wochen.

Konstellationen, in denen es regelmäßig schwierig wird

• Erbengemeinschaft oder Scheidung. Mehrere Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen; jede Entscheidung muss einstimmig fallen. Dazu haben wir eigene Beiträge zur geerbten Immobilie und zum Verkauf bei Scheidung.
• Vermietete Objekte. Kündigungsschutz, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und ein deutlich kleinerer Käuferkreis – siehe vermietete Immobilie verkaufen.
• Sanierungsbedürftige Gebäude mit schlechter Energieklasse. Hier entscheidet die Argumentation über den Preis; ohne belastbare Zahlen zu Sanierungskosten wird der Abschlag verhandelt statt begründet.
• Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte. Käufer rechnen mit Faktoren und Renditen, nicht mit Quadratmeterpreisen.
• Immobilien, die bereits erfolglos am Markt waren. Ein Objekt, das seit Monaten inseriert ist, hat in der Wahrnehmung der Interessenten bereits einen Makel – warum das so ist und was dann hilft, steht unter Warum sich Immobilien nicht verkaufen.

Die 14 typischen Fehler beim Hausverkauf ohne Makler

1. Der Preis wird gefühlt statt berechnet

Der mit Abstand häufigste und teuerste Fehler. Der Angebotspreis entsteht aus dem, was der Nachbar angeblich bekommen hat, plus einem Aufschlag „zum Verhandeln".

Das Problem ist nicht der zu hohe Preis an sich, sondern sein Zeitverlauf: Eine Immobilie erhält in den ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung die meiste Aufmerksamkeit. Ist der Preis in dieser Phase zu hoch, bleibt genau die Nachfrage aus, die man später zur Verhandlung gebraucht hätte. Jede spätere Preisreduzierung wird von Interessenten als Signal gelesen, dass noch mehr geht.

Was hilft: Den Preis aus tatsächlichen Verkaufsdaten ableiten, nicht aus Angeboten. Wie das geht, steht unter Immobilienpreis festlegen; die Folgen eines zu hohen Einstiegs beschreibt Immobilie zu teuer anbieten.

2. Angebotspreise werden mit Verkaufspreisen verwechselt

Was auf Immobilienportalen steht, ist das, was jemand verlangt – nicht das, was gezahlt wurde. Zwischen beiden liegt in schwächeren Marktphasen ein spürbarer Abstand.

Die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise werden in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses geführt (§ 195 BauGB). Für Saarbrücken und den Regionalverband veröffentlicht der Gutachterausschuss daraus den Grundstücksmarktbericht; eine Kurzfassung ist kostenfrei, die Langfassung kostenpflichtig. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung selbst erhalten Privatpersonen nur anonymisiert.

Was hilft: Beide Datenquellen nebeneinanderlegen – Angebotsdaten für die aktuelle Marktbewegung, beurkundete Preise für das Niveau. Unsere Preisprofile für die Saarbrücker Stadtteile weisen Spannen statt Einzelwerte aus und legen offen, wie viele Angebote ausgewertet wurden.

3. Die Unterlagen fehlen, wenn es ernst wird

Solange nur besichtigt wird, fällt es nicht auf. Sobald der Käufer zur Bank geht, hält die Finanzierung an genau den Dokumenten an, die noch nicht da sind – und die Beschaffung dauert bei Ämtern Wochen, nicht Tage.

Für ein Einfamilienhaus brauchen Sie in der Regel: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Bauzeichnungen und Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen, Grundsteuerbescheid, bei Erbbaurecht den Erbbaurechtsvertrag, bei Altlastenverdacht die Auskunft aus dem Altlastenkataster. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu.

Was hilft: Die Unterlagen vor der ersten Anzeige zusammenstellen, nicht danach. Vollständige Listen je Objektart: Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus.

4. Die Fotos entscheiden – und werden nebenbei gemacht

Das erste Foto ist die Anzeige. Interessenten sehen in der Trefferliste ein Bild, einen Preis und eine Quadratmeterzahl; alles Weitere entscheidet sich danach, ob geklickt wird.

Typische Fehler: mit dem Handy aus der Hand fotografiert, Gegenlicht gegen das Fenster, zugestellte Räume, Regentag, Mülltonnen und parkende Autos vor der Fassade. Solche Bilder kosten keine Zustimmung – sie kosten Anfragen, und das merkt man erst, wenn nichts passiert.

Was hilft: Aufräumen, Tageslicht abwarten, Weitwinkel vom Stativ, gerade Kanten, Außenaufnahmen bei Sonne. Wer den Aufwand nicht selbst treiben will, beauftragt einen Fotografen – die Kosten dafür liegen weit unter dem, was ausbleibende Nachfrage kostet.

5. Das Exposé beantwortet die Fragen nicht, die gestellt werden

Ein Exposé ist kein Werbetext, sondern eine Entscheidungsgrundlage. Interessenten suchen darin: Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmeranzahl und -aufteilung, Heizungsart und -alter, Zustand von Dach, Fenstern und Leitungen, durchgeführte Modernisierungen mit Jahreszahl, Energiekennwert, laufende Kosten, Bezugstermin.

Fehlen diese Angaben, entstehen entweder Rückfragen – oder es wird gar nicht erst angefragt. Und Angaben, die im Exposé geschönt sind, kommen spätestens beim Notartermin zurück.

Rechtlich verbindlich: Jede Immobilienanzeige muss die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten (§ 87 GModG, seit der Umbenennung auch als Gebäudemodernisierungsgesetz/GModG geführt): Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten und bußgeldbewehrt; unabhängig davon werden fehlende Angaben regelmäßig abgemahnt. Was der Energieausweis sonst noch beeinflusst, steht unter Energieausweis beim Immobilienverkauf.

6. Besichtigungen werden ohne Struktur geführt

Der Sammeltermin am Samstag, bei dem acht Parteien gleichzeitig durch das Haus laufen, wirkt effizient und ist es nicht: Niemand fragt, was er wirklich wissen will, und der Eindruck bleibt diffus.

Ebenso häufig ist das Gegenteil – jede Anfrage wird zu einem Einzeltermin, und nach vier Wochen sind zwanzig Abende vergeben, von denen fünfzehn von vornherein aussichtslos waren.

Was hilft: Vor dem Termin drei Fragen klären – Finanzierung geklärt oder nicht, Eigennutzung oder Kapitalanlage, gewünschter Übergabezeitpunkt. Termine in einem festen Zeitfenster bündeln, aber einzeln führen. Die eigenen Antworten auf die unangenehmen Fragen (Feuchtigkeit, Heizungsalter, Lärm, Nachbarschaft) vorher festlegen.

7. Die Bonität des Käufers wird nicht geprüft

Der Fehler mit der längsten Wirkung. Eine mündliche Zusage bindet niemanden; erst die notarielle Beurkundung tut das. Platzt die Finanzierung nach dem Handschlag, war die Immobilie wochenlang vom Markt – und muss neu inseriert werden, jetzt mit sichtbarer Historie.

Was hilft: Vor der Reservierung eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen, nicht nur eine Selbstauskunft. Bei Eigenkapitalzusagen nachfragen, woher die Mittel kommen und wann sie verfügbar sind. Erst dann den Notartermin vorbereiten.

8. Preisverhandlungen werden persönlich geführt

Beim Privatverkauf sitzt der Eigentümer selbst am Tisch – und verhandelt über ein Haus, in dem er gewohnt hat. Kritik an der Immobilie wirkt wie Kritik an einer Lebensentscheidung.

Zwei Reaktionen sind typisch und beide teuer: das Beharren auf einem Preis, den der Markt nicht trägt, oder das schnelle Nachgeben, um den unangenehmen Termin zu beenden.

Was hilft: Vor der ersten Verhandlung eine Untergrenze schriftlich festlegen und begründen. Keine Zusage im Termin selbst; eine Nacht Abstand ist in jeder Verhandlung zulässig.

9. Die Zielgruppe wird nicht bestimmt

Ein Bungalow ohne Stufen spricht andere Menschen an als ein dreigeschossiges Reihenhaus mit ausgebautem Dachboden. Ein sanierungsbedürftiges Objekt ist für eine junge Familie ein Risiko und für einen Handwerker eine Gelegenheit.

Wer alle ansprechen will, formuliert eine Anzeige, die niemanden meint – und wählt Kanäle, auf denen die passende Gruppe nicht sucht.

Was hilft: Vorab benennen, wer dieses Objekt kaufen wird, und Text, Bilder und Kanäle danach ausrichten. Wie die Vermarktung systematisch aufgebaut wird, beschreibt Käufer finden.

10. Die Kommunikation bricht ab

Anfragen kommen abends und am Wochenende. Wer berufstätig ist, antwortet mit Verzögerung – und verliert genau die Interessenten, die parallel drei andere Objekte anfragen.

Unklare Absprachen sind der zweite Teil desselben Problems: Wer wann was zugesagt hat, ist nach zwei Wochen und fünfzehn Gesprächen nicht mehr rekonstruierbar.

Was hilft: Feste Zeitfenster für Rückmeldungen, jede Absprache per E-Mail bestätigen, eine einfache Liste mit Name, Datum, Stand.

11. Der Zeitaufwand wird unterschätzt

Der Aufwand verteilt sich auf Unterlagenbeschaffung bei Ämtern und Verwaltung, Aufbereitung und Fotos, Erstellung und Schaltung der Anzeigen, Beantwortung der Anfragen, Besichtigungen, Nachfassen, Bonitätsprüfung, Abstimmung mit dem Notar und die Übergabe.

Ein erheblicher Teil davon fällt in Bürozeiten – Grundbuchamt, Bauamt, Hausverwaltung und Notariat sind abends nicht erreichbar. Wie lange ein Verkauf realistisch dauert, haben wir unter Dauer des Immobilienverkaufs aufgeschlüsselt.

12. Rechtliche Angaben werden zu locker behandelt

Der übliche Kaufvertrag schließt die Haftung für Sachmängel aus. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Bekannte Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, ein früherer Schädlingsbefall, eine nicht genehmigte Anbaute oder eine ungenehmigte Nutzungsänderung gehören offengelegt – schriftlich und im Kaufvertrag dokumentiert.

Auch Flächenangaben sind heikel: Wohnfläche ist nicht Grundfläche, und eine aus einem alten Prospekt übernommene Zahl kann später zum Streitpunkt werden.

Was hilft: Alles, was Sie wissen, in den Vertrag aufnehmen lassen. Im Zweifel den Notar auf den Punkt ansprechen – und bei echten Rechtsfragen einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

13. Es gibt keine Verkaufsstrategie, nur ein Inserat

Eine Anzeige zu schalten ist keine Strategie. Zu einer Strategie gehört die Festlegung, in welcher Reihenfolge welche Kanäle bespielt werden, wie lange die Immobilie zum Startpreis am Markt bleibt, ab welchem Punkt nachgesteuert wird und welche Argumente in der Verhandlung eingesetzt werden.

Ohne diese Festlegungen wird reagiert statt gesteuert – und jede Reaktion sieht für Interessenten nach Nachgeben aus.

14. Notartermin und Abwicklung werden unterschätzt

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); alles, was vorher vereinbart wurde, ist ohne diese Form nicht bindend. Den Notar wählt üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt.

Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen mehrere Schritte: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Einholung erforderlicher Genehmigungen, Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden, Fälligkeitsmitteilung des Notars. Erst danach fließt das Geld, erst danach wird übergeben. Das dauert in der Regel mehrere Wochen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung der eigenen Bank bei noch laufender Finanzierung und die Grundschuldlöschung sollten vorher geklärt sein. Die Kostenseite erklärt Notarkosten beim Immobilienverkauf.

Privatverkauf oder Makler – die ehrliche Gegenüberstellung

Die Entscheidung ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechnung mit drei Größen: Wie viel ist Ihr Anteil an der Provision, wie viel Zeit können Sie investieren, und wie sicher sind Sie beim Preis. Fällt eine dieser Größen ungünstig aus, ist der Privatverkauf teurer als er aussieht. Woran man einen Makler erkennt, dem man das anvertrauen kann, steht unter Immobilienmakler auswählen.

Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler

Vor der ersten Anzeige

• Marktwert ermitteln – aus beurkundeten Preisen, nicht aus Angebotspreisen
• Untergrenze für die Verhandlung schriftlich festlegen
• Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern (aktuell, nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung beschaffen
• Energieausweis besorgen und die Pflichtangaben für die Anzeige notieren
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage
• Modernisierungen mit Jahr und Umfang auflisten, Rechnungen heraussuchen
• Bekannte Mängel schriftlich festhalten – für die spätere Aufnahme in den Vertrag
• Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei der eigenen Bank erfragen
• Spekulationsfrist prüfen: Bei vermieteten Objekten kann innerhalb von zehn Jahren Steuer anfallen (§ 23 EStG) – Einzelheiten unter Spekulationssteuer

Während der Vermarktung

• Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt, mit Weitwinkel
• Exposé mit allen Pflichtangaben und allen Zahlen, die gefragt werden
• Feste Zeitfenster für Rückmeldungen einrichten
• Anfragen vorqualifizieren, bevor Termine vergeben werden
• Besichtigungen einzeln führen, Antworten auf kritische Fragen vorher festlegen
• Interessentenliste mit Name, Datum und Stand führen

Vor dem Notartermin

• Schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen haben
• Alle bekannten Mängel im Vertragsentwurf wiederfinden
• Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden veranlassen
• Übergabetermin, Zustand bei Übergabe und Zählerstände im Vertrag regeln
• Vertragsentwurf in Ruhe lesen – die gesetzliche Frist von zwei Wochen zwischen Entwurf und Beurkundung ist dafür da

Was in Saarbrücken und im Regionalverband zusätzlich zählt

Der Saarbrücker Markt ist kein einheitlicher Markt. Zwischen den Stadtteilen liegen bei Eigentumswohnungen erhebliche Unterschiede – ein Wert „für Saarbrücken" hilft bei der Preisfindung deshalb nicht weiter. Wer privat verkauft, braucht die Zahl für seinen Stadtteil, nicht für die Stadt.

Dazu kommt die Datenlage: In kleineren Stadtteilen werden in einem Jahr so wenige Objekte gehandelt, dass sich daraus kein belastbarer Durchschnitt bilden lässt. Wir weisen das in unseren Preisprofilen ausdrücklich aus, statt eine Zahl zu erfinden – für die Preisfindung ist das die wichtigere Information.

Praktisch heißt das für einen Privatverkauf in Saarbrücken: Orientieren Sie sich an Spannen, nicht an Einzelwerten. Prüfen Sie, wie viele Angebote hinter der Zahl stehen. Und ziehen Sie den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses hinzu, weil dort beurkundete Preise stehen und keine Wünsche.