Heizungsregeln beim Immobilienverkauf

Gesetzliche Entwicklungen rund um Heizsysteme und Energieeffizienz sorgen seit einiger Zeit für Verunsicherung bei Eigentümern. Viele fragen sich, ob neue Regelungen den Verkauf einer Immobilie erschweren könnten oder ob energetische Modernisierungen vor einem Verkauf notwendig sind. Tatsächlich hängt die wirtschaftliche Bewertung einer Immobilie von mehreren Faktoren ab – darunter Lage, Nachfrage, Zustand und zukünftige Investitionskosten.

Was mit dem sogenannten Heizungsgesetz gemeint ist

Im Zusammenhang mit dem Gebäudeenergiegesetz werden Anforderungen an neue Heizsysteme diskutiert. Ziel ist es, langfristig den Anteil erneuerbarer Energien im Gebäudesektor zu erhöhen und den Energieverbrauch zu senken.

Diese Entwicklungen stehen auch im Zusammenhang mit steigenden CO₂-Kosten und europäischen Klimazielen.

Was seit dem 29. Juli 2026 gilt

Das Gebäudeenergiegesetz ist novelliert und dabei umbenannt worden: Es heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Die Paragrafenzählung blieb weitgehend erhalten, die Inhalte nicht.

Die Vorschrift, die jahrelang die Debatte bestimmt hat, ist ersatzlos entfallen: Eine neu eingebaute Heizung muss keine 65 Prozent erneuerbare Energie mehr nutzen. Damit ist auch die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung hinfällig, die bisher den Zeitpunkt bestimmt hat.

An ihre Stelle tritt die Wahl zwischen mehreren zulässigen Heizungsarten (§ 42 GModG): Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Wasserstoff, Hybridlösungen, Kraft-Wärme-Kopplung, Stromdirektheizung und der Anschluss an ein Wärmenetz.

Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, bindet sich allerdings an eine Quote für klimaneutrale Brennstoffe, die mit den Jahren steigt (§ 43 GModG):

Zulässig sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff. Die Anforderung lässt sich auch anders erfüllen – über Solarthermie oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, beides bis Ende 2034, oder über eine Hybridlösung mit Wärmepumpe.

Für Neubauten gilt Strengeres: Der Nullemissionsstandard greift ab 2028 für behördliche und ab 2030 für alle Neubauten.

Besteht eine Pflicht zur Modernisierung vor Verkauf?

Eine generelle Verpflichtung, vor dem Verkauf einer Immobilie eine neue Heizungsanlage einzubauen, besteht nicht. Allerdings berücksichtigen Kaufinteressenten häufig zukünftige Modernisierungskosten in ihrer Preisvorstellung.

Weitere Hintergründe dazu finden Eigentümer bald im Ratgeber zur Energieklasse F oder G und Immobilienverkauf.

Wie Käufer auf Heiztechnik reagieren

Die Art der Heizungsanlage kann Einfluss auf Kaufentscheidungen haben. Insbesondere Betriebskosten und Modernisierungsbedarf werden häufig in die Gesamtbewertung einer Immobilie einbezogen.

Mögliche Auswirkungen auf Preisverhandlungen

Wenn größere Investitionen erwartet werden, kann dies zu intensiveren Preisverhandlungen führen. Eine realistische Wertermittlung hilft Eigentümern, ihre Immobilie marktgerecht anzubieten.

Mehr dazu unter Immobilienbewertung Saarbrücken.

Besonderheiten im regionalen Immobilienmarkt

Im Saarland weist ein großer Teil des Gebäudebestands ältere Heizsysteme auf. Daher ist die Nachfrage nach Bestandsimmobilien weiterhin vorhanden, jedoch mit stärkerer Berücksichtigung energetischer Aspekte.

Strategische Vorgehensweise für Eigentümer

Eigentümer profitieren davon, ihre Immobilie frühzeitig analysieren zu lassen. Auch Themen wie Immobilienpreis festlegen oder Immobilie verkaufen spielen dabei eine wichtige Rolle.

Fazit

Neue Anforderungen an Heizsysteme können langfristig Einfluss auf Immobilienmärkte haben. Eine individuelle Betrachtung der Immobilie und der persönlichen Situation ist entscheidend für eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung.

Was das für einen Verkauf im Regionalverband bedeutet

Bis Juli 2026 stand an dieser Stelle ein Unterschied, der beim Verkauf in Saarbrücken tatsächlich zählte: Die 65-Prozent-Regel war an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für Saarbrücken lief die Frist am 30. Juni 2026 ab, für die übrigen Gemeinden im Regionalverband läuft sie bis zum 30. Juni 2028 (§ 4 WPG). Dieser Unterschied ist hinfällig – die Regel, die er auslöste, gibt es nicht mehr. Wo das heute noch anders steht, ist der Text veraltet.

Keine Austauschpflicht mehr

Mit derselben Novelle sind zwei Vorschriften gestrichen worden, die beim Hausverkauf regelmäßig Thema waren: das Betriebsverbot für Konstanttemperatur-Heizkessel über 30 Jahre (früher § 72 GEG) und die Zwei-Jahres-Frist, die den neuen Eigentümer nach Kauf oder Erbschaft traf (früher § 73 GEG). Eine alte Heizung darf weiterlaufen, solange sie die Grenzwerte der 1. BImSchV einhält und der Bezirksschornsteinfeger sie nicht beanstandet.

Was geblieben ist

Die Nachrüstpflichten zur Dämmung bleiben bestehen: oberste Geschossdecke sowie Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 35 und § 69 GModG). Bei zuvor nach §§ 35 Abs. 3 und 69 Abs. 3 GModG ausgenommenen Ein- und Zweifamilienhäusern gilt dafür eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Heizungs- und Dämmpflichten sind zwei verschiedene Regelwerke – wer sie in einen Topf wirft, kommt hier durcheinander.

Was das für die Verhandlung heißt

Der Käufer muss die Heizung nicht mehr ersetzen – er rechnet trotzdem. Eine fünfundzwanzig Jahre alte Gasheizung bleibt ein Kostenrisiko, auch ohne gesetzliche Pflicht, und die steigende Quote ab 2029 verteuert den Betrieb einer neuen fossilen Anlage. Beides preist ein informierter Käufer ein. Der Wegfall der Pflicht nimmt dem Thema die Frist, nicht das Geld.

Für die Verkaufsstrategie: Alter und Art der Heizung gehören offen ins Exposé, zusammen mit dem Datum der letzten Wartung und dem Feuerstättenbescheid. Wer das offenlegt, verhandelt über eine bezifferbare Investition. Wer es verschweigt, bekommt einen Abschlag für ein vermutetes Risiko – und der fällt regelmäßig höher aus.