Makleralleinauftrag – Arten, Laufzeit, Kündigung & Praxis-Tipps
Der Makleralleinauftrag regelt, dass ein Makler exklusiv mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt wird. Was bringt das, worauf müssen Sie achten – und welche Klauseln sind üblich? Der Ratgeber erklärt kompakt, neutral und mit Checkliste.
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Wir gehen Ihren Entwurf mit Ihnen durch: Art des Auftrags, sinnvolle Laufzeit, Leistungspflichten, Inserat- & Reporting-Regeln – unverbindlich.
Hinweis: Keine Rechtsberatung – wir teilen Praxisstandards aus dem Tagesgeschäft.
1) Was regelt der Makleralleinauftrag?
Kernpunkt: Sie beauftragen einen Makler exklusiv, Ihre Immobilie zu verkaufen. Der Makler verpflichtet sich, aktiv zu vermarkten (z. B. Exposé, Portale, Kartei, Besichtigungen, Verhandlung) und Sie transparent zu informieren. Sie verpflichten sich u. a., keine Parallelaufträge zu erteilen und Interessenten an den Makler zu verweisen.
Vorteile: klare Verantwortung, strukturierter Prozess, gebündelte Kommunikation, höhere Datensicherheit (z. B. bei Off-Market-Verkauf; siehe MFH-Unterlagen & Datenraum). Nachteil: Bindung für eine bestimmte Zeit.
Vertiefend: Leitfaden Immobilienverkauf · Vorbereiten-Checkliste
2) Arten: Allgemeinauftrag, Einfacher & Qualifizierter Alleinauftrag
Merkmal | Allgemeinauftrag | Einfacher Alleinauftrag | Qualifizierter Alleinauftrag |
|---|---|---|---|
Exklusivität | Nein – mehrere Makler & Selbstverkauf möglich | Ja – nur ein Makler; Selbstverkauf zulässig | Ja – nur ein Makler; Selbstverkauf ausgeschlossen |
Steuerbarkeit | Gering (uneinheitliche Kommunikation) | Gut | Sehr gut (vollständige Steuerung) |
Typische Nutzung | Seltener empfehlenswert | Standardfall | Bei sensiblen Objekten/Off-Market |
Risiko „Doppelansprache“ | Hoch | Niedrig | Sehr niedrig |
Praxis in Saarbrücken: Meist sinnvoll ist der einfache Alleinauftrag. Der qualifizierte Alleinauftrag bietet maximale Diskretion und klare Zuständigkeiten, ist dafür strenger (kein Selbstverkauf).
3) Laufzeit, Verlängerung & Kündigung
Üblich sind feste Laufzeiten von 3–6 Monaten mit optionaler Verlängerung. Hintergrund: In dieser Zeit sind Bewertung, Exposé, Vermarktung, Qualifizierung und Vertragsverhandlungen realistisch abbildbar.
Kündigung & Widerruf
- Ordentliche Kündigung: zum Laufzeitende, Fristen im Vertrag beachten.
- Außerordentlich: bei Pflichtverletzungen (z. B. keine Vermarktungsaktivitäten) nach Abmahnung möglich.
- Widerrufsrecht (bei Fernabsatz/Haustürsituationen): 14 Tage – Auftragsstart vor Ablauf nur mit ausdrücklicher Zustimmung.
Hinweis: Bei EFH/ETW mit Verbraucherbeteiligung genügt für den Maklervertrag die Textform (z. B. E-Mail).
4) Pflichten – was Makler und Eigentümer zusagen sollten
Bereich | Makler leistet | Eigentümer leistet |
|---|---|---|
Bewertung & Strategie | Marktwerteinschätzung mit Preisspanne; Vermarktungsstrategie (offen/off-market) | Wesentliche Informationen vollständig & wahrheitsgemäß mitteilen |
Unterlagen | Checkliste, Beschaffungshilfe (z. B. Energieausweis, Grundbuch, WEG-Protokolle) | Zugang zu Unterlagen gewähren; fehlende Dokumente bereitstellen |
Vermarktung | Exposé, Fotos/Grundrisse, Portal-Listings, Käuferkartei-Ansprache, Besichtigungen | Keine Parallelaufträge; Interessenten an den Makler verweisen |
Prüfung & Verhandlung | Bonitäts-/Finanzierungsprüfung, Angebotsvergleich, Verhandlungsvorbereitung | Wahrheitsgemäße Angaben; Entscheidung & Mitwirkung bei Terminen |
Abschluss | Notarvorbereitung, Terminierung, Übergabeprotokoll | Bevollmächtigungen & Unterlagen bereitstellen |
Weiterlesen: Energieausweis · Unterlagen Haus · Unterlagen Wohnung · Unterlagen MFH
5) Übliche Klauseln – sinnvoll oder unnötig?
Sinnvoll
- Exklusivität (keine Parallelvermarktung)
- Reporting (z. B. 14-tägig per E-Mail/Telefon)
- Bonitätsprüfung als Voraussetzung für Verhandlungen
- Datenschutz/DSGVO (Umgang mit Interessentendaten)
- Meilensteine & Fristen (Exposé, Start, Notar-Vorbereitung)
- Doppeltätigkeit transparent geregelt (sofern vorgesehen)
- Nachlauffrist/Fortgeltung (z. B. 6–12 Monate für nachgewiesene Interessenten)
Vorsicht/Unnötig
- Automatische lange Verlängerungen ohne Kündigungsmöglichkeit
- Strafklauseln bei Selbstverkauf trotz „einfach“ statt „qualifiziert“
- „All-inclusive“ ohne konkreten Leistungskatalog
- Exklusivität ohne Nachweis von Aktivitäten
Transparenz hilft: Ein sauberer Leistungskatalog mit messbaren Schritten macht beide Seiten zufrieden.
6) Checkliste vor Unterschrift
- Auftragsart klar: einfach oder qualifiziert? Selbstverkauf ja/nein?
- Laufzeit & Verlängerung fair (z. B. 3–6 Monate + Option)
- Leistungskatalog konkret (Bewertung, Exposé, Portale, Kartei, Reporting)
- Inseratspflichten (GEG-Angaben) und Energieausweis geklärt
- Bonitätsprüfung & Umgang mit Angeboten definiert
- Provision & Zahler geregelt (siehe Maklerprovision)
- Kündigung & außerordentliche Beendigung (bei Pflichtverstößen) beschrieben
- Doppeltätigkeit & Nachlauffrist klar geregelt
- Datenschutz & Dokumentation (DSGVO) enthalten
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Häufige Fragen zum Makleralleinauftrag
Standard ist der einfache Alleinauftrag (Selbstverkauf erlaubt). Der qualifizierte bietet maximale Steuerung/Diskretion, schließt den Selbstverkauf aber aus – sinnvoll bei sensiblen Objekten oder Off-Market-Strategie.
Bewährt haben sich 3–6 Monate mit optionaler Verlängerung. Wichtig sind Meilensteine und regelmäßiges Reporting.
Beim einfachen Alleinauftrag: ja. Beim qualifizierten: nein (Selbstverkauf ausgeschlossen). Prüfen Sie die Klausel im Vertrag.
Bei Einfamilienhäusern und ETW wird die Käufer-Maklerprovision seit 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§ 656c BGB). Details: Ratgeber Maklerprovision.
Erst klären (Reporting einfordern), dann abmahnen. Bei anhaltenden Pflichtverletzungen kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Dokumentation hilft.