Maklerprovision: Höhe, Aufteilung, Beispiele
Wer die Maklerprovision zahlt, ist seit Ende 2020 nicht mehr frei verhandelbar – jedenfalls nicht bei Wohnung und Einfamilienhaus. Dann gilt das Teilungsgebot nach § 656c BGB, und ein Verstoß macht die gesamte Vereinbarung unwirksam. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt das ausdrücklich nicht. Dieser Beitrag erklärt die Regeln mit Fundstelle, rechnet Beispiele durch und nennt die im Saarland üblichen Sätze.
Welche Maklerkosten kommen bei Ihrem geplanten Verkauf auf Sie zu?
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
Das Teilungsgebot gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer – bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbe bleibt die Verteilung frei verhandelbar.
Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil vieler Immobilienverkäufe. Eigentümer und Käufer möchten häufig wissen, wie hoch die Provision ist, wer sie bezahlt und wann sie fällig wird.
Beim Verkauf einer Immobilie übernimmt ein Immobilienmakler zahlreiche Aufgaben. Dazu gehören unter anderem die Marktanalyse, die Ermittlung einer realistischen Preisstrategie, die Vermarktung der Immobilie, die Organisation von Besichtigungen sowie die Begleitung bis zum Notartermin.
Die Vergütung für diese Leistungen erfolgt in der Regel über eine Maklerprovision. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wie die Maklerprovision funktioniert, welche gesetzlichen Regelungen gelten und welche Kosten beim Immobilienverkauf entstehen können.
Wenn Sie sich zunächst einen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess verschaffen möchten, empfehlen wir unseren Leitfaden zum Immobilie verkaufen.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist die Vergütung eines Immobilienmaklers für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Sie wird üblicherweise als prozentualer Anteil des Kaufpreises berechnet.
Ein Immobilienmakler übernimmt im Verkaufsprozess zahlreiche Aufgaben:
- Analyse des Immobilienmarktes
- Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises
- Erstellung eines Exposés
- Vermarktung der Immobilie
- Organisation von Besichtigungen
- Prüfung von Kaufinteressenten
- Begleitung bis zum Notartermin
Die Provision wird normalerweise nur dann fällig, wenn ein Kaufvertrag erfolgreich zustande gekommen ist.
Was das Gesetz seit Ende 2020 wirklich vorschreibt
Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Ihre Verteilung ist es nicht – jedenfalls nicht beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten dafür die §§ 656a bis 656d BGB.
Textform ist Pflicht (§ 656a BGB)
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform. Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag genügt nicht – der Provisionsanspruch entsteht dann gar nicht erst. E-Mail reicht aus, eine Unterschrift ist nicht erforderlich.
Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB)
Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, muss er sich beide Seiten in gleicher Höhe versprechen lassen. Wird dagegen verstoßen, sind beide Vereinbarungen unwirksam – nicht nur der überhöhte Teil. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) bestätigt und klargestellt, dass die Regel auch dann gilt, wenn der Maklervertrag formal mit einem Dritten statt mit einer Kaufvertragspartei geschlossen wird.
Beauftragt nur eine Seite, trägt die andere höchstens die Hälfte (§ 656d BGB)
Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er dem Käufer höchstens denselben Betrag auferlegen, den er selbst trägt – also maximal die Hälfte. Der Käufer muss außerdem erst zahlen, wenn der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen eigenen Anteil beglichen hat.
Die Regel gilt nur für einen Teil der Immobilien
Die §§ 656a bis 656d BGB greifen ausschließlich beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher (§ 656b BGB). Nicht erfasst sind:
- Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte
- unbebaute Grundstücke
- Gewerbeimmobilien
- Käufe durch Unternehmer, etwa Investoren oder Bauträger
Dort ist die Verteilung weiterhin frei verhandelbar. Genau deshalb unterscheiden sich die Angaben je Objektart in den folgenden Abschnitten.
Fällig wird die Provision erst mit dem Kaufvertrag
Der Anspruch entsteht, wenn der Makler den Vertragsabschluss nachgewiesen oder vermittelt hat und ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist (§ 652 BGB). Platzt die Beurkundung, entsteht kein Anspruch. Auf die Provision fällt Umsatzsteuer an; die im Saarland üblichen Sätze werden deshalb regelmäßig inklusive Umsatzsteuer genannt.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Seit Dezember 2020 hängt die Antwort davon ab, um welche Immobilie es geht und wer den Makler beauftragt hat.
- Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher: Die Provision wird geteilt. Beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens denselben Betrag tragen (§§ 656c, 656d BGB).
- Alle anderen Objekte – Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, unbebaute Grundstücke – und Fälle, in denen der Käufer kein Verbraucher ist: freie Vereinbarung. Hier kann weiterhin eine Seite alles tragen.
Wichtig ist außerdem, dass der Makler tatsächlich für beide Seiten tätig wird, wenn er von beiden Provision verlangt. Lässt er sich von einer Seite mehr zahlen als von der anderen, verliert er den Anspruch insgesamt.
Maklerprovision für Käufer
Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, tragen Sie höchstens die Hälfte der Gesamtprovision – im Saarland üblicherweise 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Die Provision zählt zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken in der Regel nicht mitfinanziert. Sie muss also aus Eigenkapital kommen – zusammen mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und den Notarkosten. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das rund 10.700 Euro Provision und insgesamt gut 35.000 Euro Nebenkosten.
Maklerprovision für Verkäufer
Als Verkäufer tragen Sie bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer ebenfalls 3,57 Prozent. Der Anspruch entsteht erst mit dem wirksamen Kaufvertrag: Kommt kein Verkauf zustande, zahlen Sie nichts, auch wenn der Makler monatelang gearbeitet hat.
Zwei Punkte sichern Sie ab. Erstens muss der Maklervertrag bei Wohnung und Einfamilienhaus in Textform geschlossen sein (§ 656a BGB) – sonst besteht überhaupt kein Provisionsanspruch. Zweitens gehört die Provision in Ihre Erlösrechnung, neben Löschungskosten und einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Siehe Kosten beim Immobilienverkauf.
Maklerprovision bei Einfamilienhäusern
Einfamilienhäuser fallen unter das Teilungsgebot, sofern der Käufer Verbraucher ist. Dazu zählen auch Häuser mit einer untergeordneten Einliegerwohnung.
Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und 7,14 Prozent Gesamtprovision ergibt das je Seite 12.495 Euro. Verkauft ein Bauträger oder ein anderer Unternehmer an einen Verbraucher, ändert das an der Teilung nichts – maßgeblich ist die Verbrauchereigenschaft des Käufers.
Maklerprovision bei Eigentumswohnungen
Für Eigentumswohnungen gilt dasselbe wie für Einfamilienhäuser: Teilung, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Bei 220.000 Euro Kaufpreis und 7,14 Prozent sind das je Seite 7.854 Euro. Kauft dagegen ein Kapitalanleger, der die Wohnung gewerblich erwirbt, greift das Teilungsgebot nicht zwingend – dann ist die Verteilung Verhandlungssache.
Maklerprovision bei Grundstücken
Unbebaute Grundstücke fallen nicht unter §§ 656a bis 656d BGB. Weder gilt die Textform zwingend noch das Teilungsgebot.
Für die Praxis heißt das: Die Provision ist frei verhandelbar und kann vollständig einer Seite auferlegt werden. Üblich sind Sätze im Rahmen der regionalen Marktüblichkeit, oft zwischen 3 und 7 Prozent. Regeln Sie die Verteilung deshalb ausdrücklich im Vertrag, statt sich auf eine gesetzliche Teilung zu verlassen, die es hier nicht gibt.
Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern
Auch Mehrfamilienhäuser sind vom Teilungsgebot ausgenommen – sie gelten nicht als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes. Ebenso wenig greift die Textformpflicht des § 656a BGB.
Bei Anlageobjekten ist die Provision daher Verhandlungssache und wird häufig allein vom Käufer getragen. Üblich sind 3 bis 6 Prozent, bei größeren Objekten und höheren Kaufpreisen auch weniger – die absolute Summe wächst mit dem Preis, der Aufwand nicht im gleichen Maß.
Maklerprovision berechnen
Die Provision wird immer auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet, nicht auf den Angebotspreis. Wer 20.000 Euro herunterhandelt, senkt damit auch die Provision.
Die genannten Prozentsätze verstehen sich üblicherweise inklusive Mehrwertsteuer. Achten Sie im Vertrag darauf: „3,0 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer“ sind 3,57 Prozent – ein häufiger Grund für Missverständnisse.
Bei 300.000 Euro und 3,57 Prozent also 10.710 Euro je Seite.
Beispiele mit Kaufpreisen
Gerechnet mit dem im Saarland marktüblichen Gesamtsatz von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, hälftig geteilt:
| Kaufpreis | Gesamtprovision 7,14 % | Käuferanteil 3,57 % | Verkäuferanteil 3,57 % |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 10.710 € | 5.355 € | 5.355 € |
| 220.000 € | 15.708 € | 7.854 € | 7.854 € |
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € | 10.710 € |
| 350.000 € | 24.990 € | 12.495 € | 12.495 € |
| 450.000 € | 32.130 € | 16.065 € | 16.065 € |
Die Sätze sind marktüblich, nicht gesetzlich vorgeschrieben. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, solange die Teilung bei Wohnung und Einfamilienhaus mit Verbraucher als Käufer gewahrt bleibt.
Maklerprovision im Saarland
Auch im Saarland liegt die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien häufig bei etwa 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Bei einer hälftigen Aufteilung entspricht dies etwa 3,57 % Provision für Käufer und 3,57 % für Verkäufer.
Wann wird Maklerprovision fällig?
Der Anspruch entsteht, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und ein wirksam zustande gekommener Kaufvertrag.
Praktisch heißt das:
- Vor dem Notartermin ist nichts fällig. Reservierungsgebühren im Vorfeld sind kritisch zu sehen und in vorformulierten Verträgen regelmäßig unwirksam.
- Platzt der Kauf, weil die Finanzierung scheitert, entsteht kein Anspruch.
- Ist der Maklervertrag formunwirksam, weil bei Wohnung oder Einfamilienhaus die Textform fehlt, entsteht ebenfalls kein Anspruch – und schon Gezahltes kann zurückgefordert werden.
- Die Zahlungsfrist beträgt üblicherweise zwei Wochen nach Rechnungstellung; sie steht im Maklervertrag.
Kann man Maklerprovision verhandeln?
Ja. Es gibt keinen gesetzlichen Satz, nur regionale Üblichkeit. Verhandelt wird allerdings vor der Beauftragung, nicht danach – ist der Vertrag geschlossen, gilt der vereinbarte Satz.
Was die Verhandlungsposition beeinflusst:
- Der Kaufpreis. Bei hohen Preisen ist der Aufwand kaum größer, die absolute Summe aber deutlich – das ist das stärkste Argument.
- Die Objektart. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken ist der Spielraum größer, weil kein Teilungsgebot greift.
- Mehrere Objekte oder eine absehbare Folgebeauftragung.
- Der Leistungsumfang. Ein niedrigerer Satz bei geringerem Aufwand kann für beide Seiten passen – achten Sie dann darauf, was konkret entfällt.
Beim Vergleich auf die Leistung schauen, nicht nur auf den Satz
Ein Prozentpunkt weniger klingt gut, kostet aber mehr, wenn dafür professionelle Fotos, Grundrisse und eine ordentliche Portalplatzierung entfallen. Bei 350.000 Euro sind 0,5 Prozentpunkte rund 1.750 Euro – ein schwacher Verkauf kostet schnell das Zehnfache. Lassen Sie sich schriftlich geben, welche Leistungen enthalten sind.
Maklerprovision vs Privatverkauf
Beim Privatverkauf entfällt die Maklerprovision. Allerdings müssen Eigentümer dann alle Aufgaben des Verkaufsprozesses selbst übernehmen.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel zum Hausverkauf ohne Makler.
Weitere Informationen zum Verkaufsprozess finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.
Checkliste Maklerprovision
- Maklervertrag prüfen
- Provisionshöhe klären
- Aufteilung Käufer / Verkäufer festlegen
- Provision im Kaufvertrag berücksichtigen
Häufige Fragen zum Thema
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen beide denselben Betrag zahlen (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er dem Käufer höchstens die Hälfte auferlegen, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien gilt diese Bindung nicht.
Wie hoch ist die Maklerprovision im Saarland?
Üblich sind rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite, zusammen also etwa 7,14 Prozent des Kaufpreises. Das ist ein Marktwert, keine amtliche Vorgabe – die Höhe ist frei verhandelbar. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entfallen damit rund 12.500 Euro auf den Verkäufer.
Was passiert, wenn gegen das Teilungsgebot verstoßen wird?
Dann ist nicht nur der überhöhte Teil unwirksam, sondern die gesamte Provisionsvereinbarung – für beide Seiten. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24) bestätigt und ergänzt, dass die Regel auch greift, wenn der Maklervertrag formal mit einem Dritten statt mit einer Kaufvertragspartei geschlossen wurde.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Der Anspruch entsteht, wenn der Makler den Vertragsabschluss nachgewiesen oder vermittelt hat und ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist (§ 652 BGB). Kommt es nicht zur Beurkundung, entsteht kein Anspruch. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform (§ 656a BGB); ohne sie besteht kein Provisionsanspruch.
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Ja. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und damit Verhandlungssache. Gebunden ist nur die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer, und auch das nur bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Verbraucher als Käufer. Sinnvoller als der reine Prozentsatz ist die Frage, welche Leistungen dafür erbracht werden – Bewertung, Unterlagenprüfung, Reichweite, Besichtigungen und Begleitung bis zur Übergabe unterscheiden sich erheblich.
Quellen und Prüfung
- § 656a BGB – Textform des Maklervertrags über Wohnungen und Einfamilienhäuser
- § 656b BGB – Anwendungsbereich: Käufer ist Verbraucher
- § 656c BGB – gleiche Höhe bei Tätigkeit für beide Parteien; Verstoß macht beide Vereinbarungen unwirksam
- § 656d BGB – Höchstanteil des nicht beauftragenden Teils, Zahlung erst nach Nachweis
- BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24 – Halbteilungsgrundsatz, Gesamtnichtigkeit
- § 652 BGB – Entstehung des Provisionsanspruchs bei Nachweis oder Vermittlung
- Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit 23.12.2020
- §§ 656a bis 656d BGB – Textform, Teilungsgebot und Begrenzung der Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucher als Käufer; Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und unbebaute Grundstücke sind nicht erfasst
Hinweis
Weiland & Kirch Immobilien ist Immobilienmakler und erbringt keine Rechtsberatung. Die genannten Prozentsätze sind marktübliche Werte für das Saarland, keine amtlichen Vorgaben – die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Für den Einzelfall gilt die jeweilige vertragliche Vereinbarung.
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Notarkosten: wer zahlt was?
Den Notar zahlt beim Immobilienverkauf in aller Regel der Käufer – beim Verkäufer bleibt nur die Löschung alter Grundbucheinträge hängen.
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