Drei Stichtage zum Jahreswechsel

Wer einen Verkauf für den Jahreswechsel erwägt, sollte drei Stichtage kennen. Sie entscheiden nicht darüber, ob verkauft wird, aber unter Umständen über beträchtliche Beträge.

Erstens: die Zehnjahresfrist

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG der Einkommensteuer. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf – nicht der Tag der Übergabe und nicht der Zahlungseingang.

Wer im Herbst 2016 gekauft hat, sollte also nachrechnen, bevor er im Dezember beurkundet. Ein Termin im Januar kann in solchen Fällen der teuerste oder der günstigste Tag des Jahres sein.

Die Frist gilt nicht, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei geerbten Immobilien beginnt die Frist nicht neu – maßgeblich bleibt der Erwerb durch den Erblasser.

Zweitens: der Nutzen-Lasten-Wechsel

Mit diesem Datum gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Es steht im Kaufvertrag und fällt selten mit der Beurkundung zusammen. Ab diesem Tag zahlt der Käufer die laufenden Kosten, trägt das Risiko und vereinnahmt etwaige Mieten.

Ein Wechsel zum Monatsersten erspart beiden Seiten anteilige Abrechnungen bei Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten und Hausgeld. Das klingt nach Kleinigkeit und ist in der Abwicklung eine spürbare Erleichterung.

Drittens: die Grundsteuer

Schuldner ist, wem die Immobilie zum 1. Januar zugerechnet ist. Ein Verkauf im Laufe des Jahres ändert daran nichts – der Verkäufer bleibt gegenüber der Gemeinde für das laufende Jahr in der Pflicht. Die Aufteilung zwischen den Parteien regelt der Kaufvertrag im Innenverhältnis.

Was daraus für die Planung folgt

Ein Notartermin lässt sich nicht kurzfristig ansetzen. Zwischen Einigung und Beurkundung liegen in der Regel mehrere Wochen: Der Entwurf muss beiden Seiten rechtzeitig vorliegen, bei Verbrauchergeschäften gilt eine Regelfrist von zwei Wochen zwischen Übersendung und Beurkundung. Wer einen bestimmten Stichtag treffen will, beginnt im Herbst, nicht im Dezember.

Und vor allem: Die steuerliche Beurteilung des Einzelfalls gehört zum Steuerberater. Wir sagen Ihnen, welcher Termin realistisch erreichbar ist – welcher der richtige ist, entscheidet Ihre steuerliche Beratung.