Warum Online-Werte täuschen

Wer wissen will, was die eigene Immobilie wert ist, findet in wenigen Sekunden eine Zahl. Online-Rechner liefern sie sofort und kostenlos. Das Problem ist nicht, dass die Zahl falsch wäre – sondern dass sie etwas anderes misst, als die meisten annehmen.

Was ein Online-Wert tatsächlich abbildet

Automatische Schätzungen rechnen mit Angebotspreisen: mit dem, was Verkäufer verlangen. Was am Ende im Kaufvertrag steht, fließt nicht ein – diese Daten liegen bei den Gutachterausschüssen und sind nicht tagesaktuell öffentlich.

Ein Angebotspreis ist aber eine Absicht, kein Ergebnis. Gerade in einem Markt, in dem länger verhandelt wird, klafft zwischen beiden eine Lücke. Ein Modell, das nur Absichten kennt, bildet die Lücke nicht ab.

Was die Modelle nicht sehen können

Sie arbeiten mit dem, was in Feldern steht: Fläche, Baujahr, Zimmerzahl, Adresse. Nicht in Feldern steht, ob das Dach vor drei Jahren neu gedeckt wurde oder vor dreißig. Ob die Fenster dicht sind. Ob der Grundriss funktioniert oder ob man durch das Schlafzimmer ins Bad muss. Ob die Straße vor der Tür Durchgangsverkehr hat.

In Saarbrücken kommt eine Besonderheit hinzu: Die Teilmärkte liegen eng beieinander und unterscheiden sich stark. Zwei Adressen, die auf der Karte nebeneinanderliegen, können in Hanglage, Verkehrsanbindung und Nachfrage deutlich auseinanderfallen. Ein Modell, das auf Postleitzahlenebene rechnet, glättet genau das weg.

Wofür Online-Werte trotzdem taugen

Als erste Orientierung sind sie brauchbar. Sie zeigen die Größenordnung, und sie helfen, eine völlig unrealistische Vorstellung zu korrigieren. Wer wissen will, ob er über 200.000 oder über 600.000 Euro nachdenkt, bekommt eine Antwort.

Untauglich sind sie als Grundlage für den Angebotspreis. Und sie sind kein Verkehrswertgutachten – das ist ein eigenes, kostenpflichtiges Dokument, das ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger erstellt und das vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand hat.

Woran eine belastbare Einschätzung erkennbar ist

Sie nennt Vergleichsobjekte, die tatsächlich verkauft wurden – nicht solche, die noch inseriert sind. Sie berücksichtigt den Zustand nach einer Besichtigung. Sie benennt eine Spanne statt einer Punktzahl. Und sie sagt, was den Wert nach oben und was ihn nach unten zieht.

Eine ausführliche Darstellung der Methoden finden Sie unter Immobilienbewertung; lokale Preisdaten nach Stadtteil und Objektart unter Immobilienpreise Saarbrücken.