Immobilie bewerten: Methoden und Marktwert

Die Bewertung einer Immobilie ist einer der wichtigsten Schritte vor einem Verkauf. Der richtige Angebotspreis entscheidet maßgeblich darüber, ob eine Immobilie schnell verkauft wird oder lange am Markt bleibt.

Viele Eigentümer stellen sich deshalb Fragen wie:

• Wie viel ist meine Immobilie wert?
• Wie wird der Marktwert einer Immobilie berechnet?
• Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?
• Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Dieser Leitfaden erklärt ausführlich, wie Immobilien bewertet werden, welche Bewertungsverfahren angewendet werden und welche typischen Fehler Eigentümer vermeiden sollten.

Wenn Sie eine konkrete Einschätzung für Ihre Immobilie wünschen, finden Sie weitere Informationen auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Saarbrücken.

Immobilie bewerten – Grundlagen

Die Immobilienbewertung beschreibt die Ermittlung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie. Dieser Wert zeigt, zu welchem Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden kann.

Der Immobilienwert ergibt sich aus einer Kombination verschiedener Faktoren. Dazu gehören unter anderem die Lage der Immobilie, die Größe des Grundstücks, der Zustand des Gebäudes sowie die aktuelle Marktsituation.

Für Eigentümer ist die Immobilienbewertung besonders wichtig, weil sie die Grundlage für die Preisstrategie beim Immobilienverkauf bildet.

Mehr zum gesamten Verkaufsprozess erfahren Sie auch im Leitfaden zum Immobilie verkaufen.

Marktwert vs Verkehrswert

Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden häufig synonym verwendet. Beide beschreiben den Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann.

Der Verkehrswert ist ein rechtlicher Begriff aus dem Baugesetzbuch. Er wird häufig in Gutachten verwendet.

Der Marktwert beschreibt dagegen eher den realistisch erzielbaren Verkaufspreis auf dem aktuellen Immobilienmarkt.

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienwert?

Der Wert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die wichtigsten Einflussgrößen sind:

• Lage der Immobilie
• Zustand des Gebäudes
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Marktsituation

Lage

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung. Gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und eine gute Verkehrsanbindung wirken sich häufig positiv auf den Immobilienwert aus.

Zustand

Der bauliche Zustand einer Immobilie beeinflusst den Marktwert erheblich. Modernisierte Immobilien erzielen häufig höhere Preise als sanierungsbedürftige Gebäude.

Wohnfläche

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung. In vielen Fällen wird der Immobilienwert indirekt über den Quadratmeterpreis berechnet.

Dabei gilt jedoch: Nicht jeder Quadratmeter hat den gleichen Wert. Wohnräume werden vollständig berücksichtigt, während Flächen wie Balkone, Terrassen oder Dachschrägen häufig nur anteilig angerechnet werden.

Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist deshalb entscheidend für eine realistische Immobilienbewertung.

Grundstück

Neben dem Gebäude spielt auch das Grundstück eine wichtige Rolle bei der Bewertung einer Immobilie. Größe, Zuschnitt und Bebauungsmöglichkeiten können den Grundstückswert erheblich beeinflussen.

Insbesondere in Städten kann der Grundstückswert einen erheblichen Anteil am Gesamtwert der Immobilie ausmachen.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die Bewertung von Grundstücken. Er wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen der Städte und Landkreise ermittelt.

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage.

Der tatsächliche Grundstückswert kann jedoch von diesem Richtwert abweichen, beispielsweise aufgrund von Grundstücksgröße, Bebauungsmöglichkeiten oder Lage innerhalb eines Stadtteils.

Bodenrichtwert im Saarland – Beispiele und Bedeutung

Auch im Saarland werden Bodenrichtwerte regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Sie basieren auf realen Grundstückskäufen und geben eine Orientierung für den Grundstücksmarkt.

Die Werte können je nach Stadt, Lage und Infrastruktur deutlich variieren.

Typische Unterschiede innerhalb einer Region

• Zentrale Wohnlagen in Städten erreichen meist höhere Bodenrichtwerte.
• Randlagen oder kleinere Gemeinden weisen häufig niedrigere Grundstückspreise auf.
• Ländliche Regionen können deutlich geringere Quadratmeterpreise haben.

Der Bodenrichtwert bildet deshalb nur eine Grundlage für die Immobilienbewertung und sollte immer im Zusammenhang mit weiteren Faktoren betrachtet werden.

Bodenrichtwert finden und Bodenwert berechnen →

Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt verändert sich kontinuierlich. Angebot und Nachfrage haben einen direkten Einfluss auf Immobilienpreise.

In Phasen hoher Nachfrage können Immobilienpreise steigen, während wirtschaftliche Unsicherheiten oder steigende Zinsen den Markt bremsen können.

Eine aktuelle Marktanalyse ist daher ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilienbewertung.

Bewertungsverfahren

Für die Bewertung von Immobilien werden in Deutschland drei zentrale Verfahren verwendet. Diese Methoden sind auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert.

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Dabei werden Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien analysiert.

Anhand dieser Vergleichswerte lässt sich ableiten, welchen Preis eine ähnliche Immobilie erzielen könnte.

Das Verfahren funktioniert besonders gut in Regionen mit vielen vergleichbaren Verkäufen.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Immobilienwert auf Basis der Baukosten des Gebäudes sowie des Grundstückswertes ermittelt.

Dieses Verfahren wird häufig bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern verwendet.

Dabei werden Baukosten, Altersabschläge und Marktanpassungen berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird häufig bei vermieteten Immobilien angewendet, beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern oder Anlageimmobilien.

Hier steht der mögliche Ertrag der Immobilie im Mittelpunkt der Bewertung.

Die Berechnung basiert auf den jährlichen Mieteinnahmen und einem sogenannten Liegenschaftszins.

Ein vereinfachtes Beispiel:

• jährliche Nettokaltmiete: 30.000 €
• Liegenschaftszins: 4 %

Daraus ergibt sich ein theoretischer Immobilienwert von etwa:

30.000 € ÷ 0,04 = 750.000 €

In der Praxis werden zusätzlich Bewirtschaftungskosten, Gebäudealter und Marktanpassungen berücksichtigt.

Online Immobilienbewertung

Viele Portale bieten Online-Tools zur Immobilienbewertung an. Diese Rechner nutzen meist statistische Vergleichsdaten, um einen groben Marktwert zu ermitteln.

Solche Bewertungen können eine erste Orientierung bieten, ersetzen jedoch keine individuelle Marktanalyse.

Für eine realistische Einschätzung sollten immer auch Lage, Zustand und Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt berücksichtigt werden.

Mehr Informationen finden Sie auch auf unserer Seite zur Immobilienbewertung.

Maklerbewertung vs Gutachten

Eigentümer können zwischen verschiedenen Arten der Immobilienbewertung wählen.

Maklerbewertung

Makler erstellen häufig eine Marktwerteinschätzung auf Basis regionaler Marktdaten und vergleichbarer Verkäufe. Diese Einschätzung dient vor allem als Grundlage für die Preisstrategie beim Immobilienverkauf.

Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten wird von zertifizierten Sachverständigen erstellt und kann beispielsweise bei Gerichtsverfahren oder Erbschaften erforderlich sein.

Gutachten sind deutlich umfangreicher, aber auch kostenintensiver als eine Marktwerteinschätzung.

Immobilienwert berechnen

Viele Eigentümer möchten den Immobilienwert selbst berechnen. In der Praxis erfolgt die Bewertung jedoch meist über Marktvergleiche und Bewertungsverfahren.

Eine einfache Orientierung kann über Quadratmeterpreise erfolgen.

Beispiel Einfamilienhaus

• Wohnfläche: 140 m²
• regionaler Quadratmeterpreis: 2.300 €

Rechnerischer Immobilienwert:

140 m² × 2.300 € = 322.000 €

Diese Berechnung stellt jedoch nur eine grobe Orientierung dar. Lage, Zustand und Nachfrage können den tatsächlichen Verkaufspreis deutlich beeinflussen.

Typische Bewertungsfehler

Viele Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Immobilie. Dies kann dazu führen, dass Immobilien zu lange am Markt bleiben und später im Preis reduziert werden müssen.

Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung

• Vergleich mit nicht vergleichbaren Immobilien
• emotionale Preisvorstellungen
• veraltete Marktpreise
• fehlende Marktanalyse
• zu hoher Startpreis beim Verkauf

Eine realistische Marktanalyse hilft, diese Fehler zu vermeiden.

Preisstrategie beim Immobilienverkauf

Der Angebotspreis einer Immobilie beeinflusst maßgeblich den Verkaufserfolg. Eine falsche Preisstrategie kann dazu führen, dass Immobilien lange am Markt bleiben oder unter Wert verkauft werden.

Zu hoher Angebotspreis

Ein zu hoher Startpreis schreckt viele Käufer ab. Immobilien bleiben dann häufig lange am Markt und müssen später reduziert werden.

Zu niedriger Angebotspreis

Ein zu niedriger Preis kann zwar zu vielen Anfragen führen, jedoch besteht die Gefahr, dass Eigentümer ihre Immobilie unter Wert verkaufen.

Mehr zum Verkaufsprozess erfahren Sie auch im Leitfaden zum Immobilie verkaufen.

Immobilienwert steigern

In einigen Fällen können Renovierungen oder Modernisierungen den Immobilienwert erhöhen.

Besonders relevant sind Maßnahmen wie:

• Modernisierung von Bad oder Küche
• Erneuerung von Fenstern
• Modernisierung der Heizungsanlage
• energetische Sanierung
• Aufwertung von Außenanlagen

Nicht jede Renovierung führt automatisch zu einem höheren Verkaufspreis. Eigentümer sollten Kosten und möglichen Mehrwert sorgfältig abwägen.

Einfluss der Energieklasse auf den Immobilienwert

Die Energieeffizienz eines Gebäudes gewinnt bei Immobilienbewertungen zunehmend an Bedeutung. Käufer achten immer stärker auf Energieverbrauch und mögliche Modernisierungskosten.

Eine gute Energieeffizienz kann sich positiv auf den Immobilienwert auswirken, während Gebäude mit hohem Energieverbrauch teilweise geringere Verkaufspreise erzielen können.

Zu den wichtigsten Faktoren gehören:

• Dämmung der Gebäudehülle
• Heizungsanlage
• Fensterqualität
• Energieeffizienzklasse im Energieausweis

Mehr Informationen finden Sie auch im Ratgeber zum Energieausweis beim Immobilienverkauf.

Checkliste Immobilienbewertung

Vor einer Immobilienbewertung sollten Eigentümer einige wichtige Informationen zusammenstellen.

• Wohnfläche der Immobilie
• Grundstücksgröße
• Baujahr des Gebäudes
• Zustand der Immobilie
• Modernisierungen und Renovierungen
• Energieausweis
• aktuelle Mieteinnahmen bei vermieteten Immobilien

Diese Informationen helfen dabei, eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten.

Drei Verfahren – und wann welches passt

Die Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. In der Praxis wird oft mehr als eines gerechnet und das Ergebnis begründet gewichtet.

Die Datengrundlage entscheidet mehr als das Verfahren

Ein Vergleichswertverfahren ist nur so gut wie die Vergleichsfälle. Die belastbarsten Daten stammen aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse (§ 195 BauGB) – dort stehen beurkundete Preise, keine Forderungen. Für Saarbrücken und den Regionalverband veröffentlicht der Gutachterausschuss daraus den Grundstücksmarktbericht. Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) sind über BORIS im Geoportal des Saarlandes einsehbar.

Markteinschätzung, Wertermittlung, Verkehrswertgutachten

Drei Begriffe, die nicht dasselbe bedeuten:

• Markteinschätzung – die Einordnung durch einen Makler auf Grundlage von Marktdaten und Erfahrung. Unverbindlich, schnell, für die Verkaufsentscheidung ausreichend. Kein Gutachten.
• Wertermittlung – eine methodisch nachvollziehbare Berechnung nach ImmoWertV, ausführlicher, aber ohne Gutachtenstatus.
• Verkehrswertgutachten – von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen, kostenpflichtig, vor Gericht und gegenüber Finanzämtern verwendbar. Nötig etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder wenn gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden soll.

Unsere Immobilienbewertung ist eine Markteinschätzung. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten – wo eines gebraucht wird, sagen wir das und nennen den Weg dorthin.