CO₂-Preis und Immobilienwert

Vermieter zahlen mit – nach Stufenmodell

Für vermietete Wohngebäude ist der CO₂-Preis seit dem 1. Januar 2023 keine reine Mietersache mehr. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz verteilt die Kosten zwischen Mieter und Vermieter – und zwar abhängig davon, wie schlecht das Gebäude dasteht.

Maßstab ist der CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Daraus ergeben sich zehn Stufen:

• Sehr schlechter Zustand (mehr als 52 kg CO₂ je m² und Jahr): Der Vermieter trägt 95 Prozent der CO₂-Kosten.
• Dazwischen: Der Vermieteranteil sinkt stufenweise mit besserem energetischen Zustand.
• Sehr guter Zustand: Der Vermieteranteil beträgt 0 Prozent, der Mieter trägt die Kosten vollständig.

Bei Nichtwohngebäuden gilt bislang die pauschale Aufteilung von je 50 Prozent, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Der CO₂-Preis gewinnt zunehmend an Bedeutung für Eigentümer, Käufer und Investoren. Steigende Kosten für fossile Energieträger können langfristig Einfluss auf Betriebskosten, Kaufentscheidungen und Immobilienpreise haben. Viele Eigentümer fragen sich daher, welche wirtschaftlichen Auswirkungen sich daraus ergeben und wie sie strategisch reagieren können.

Was der CO₂-Preis im Immobilienkontext bedeutet

Seit 2021 kostet das Verbrennen von Erdgas und Heizöl Geld – über den nationalen Brennstoffemissionshandel. Der Preis wird auf die Brennstoffe aufgeschlagen und landet über die Heizkostenabrechnung beim Nutzer. Für Immobilieneigentümer ist das kein Umweltthema, sondern eine Kostenposition mit bekannter Richtung.

2026 bewegt sich der Preis in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Für 2027 ist vorgesehen, dieses Niveau zu halten. Ab 2028 löst der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) das nationale System ab – dann bildet sich der Preis am Markt, ohne festen Korridor nach oben.

Der Punkt für Eigentümer ist nicht die heutige Höhe, sondern die Planbarkeit der Richtung: Der Preis ist politisch gewollt und steigt mit dem Übergang in den europäischen Handel absehbar weiter. Käufer wissen das und rechnen es ein.

Einfluss auf Betriebskosten von Immobilien

Wie stark der CO₂-Preis wirkt, hängt an zwei Größen: am Verbrauch und am Brennstoff. Zwei Häuser, dieselbe Fläche, unterschiedlicher Zustand:

Absolut betrachtet sind das überschaubare Beträge – und genau hier wird in Verkaufsgesprächen oft falsch argumentiert. Der CO₂-Preis allein entscheidet keinen Kauf. Entscheidend ist, dass er ein Aufschlag auf ohnehin hohe Energiekosten ist: Das unsanierte Haus verbraucht dreimal so viel wie das sanierte, und der CO₂-Preis verstärkt diesen Unterschied Jahr für Jahr ein Stück weiter.

Wie Käufer steigende Energiekosten berücksichtigen

Kaufinteressenten haben sich in den letzten Jahren daran gewöhnt, nicht nur den Kaufpreis zu rechnen, sondern die Gesamtbelastung der ersten Jahre. Drei Positionen stehen dabei nebeneinander:

1. Die laufenden Energiekosten auf Basis des Energiekennwerts – der größte Posten.
2. Der CO₂-Aufschlag darauf, mit absehbar steigender Tendenz.
3. Die absehbaren Investitionen, vor allem Heizung, Fenster und Dämmung, sowie die verbliebenen Nachrüstpflichten nach §§ 35 und 69 GModG, die binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erfüllen sind.

Wichtig für Verkäufer ist die Reihenfolge der Größenordnungen. Der CO₂-Preis macht im Jahr wenige hundert Euro aus; eine neue Heizung kostet einen fünfstelligen Betrag. In der Verhandlung wird der CO₂-Preis deshalb selten als eigenes Argument geführt – er ist Teil der Erzählung vom Haus mit hohen Folgekosten. Wer dieser Erzählung etwas entgegensetzen will, braucht Belege: den Energieausweis, die tatsächlichen Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre und Nachweise über bereits erledigte Maßnahmen.

Mehr zu den Heizungsregeln im Beitrag Heizungsregeln beim Immobilienverkauf.

Mögliche Auswirkungen auf Immobilienwerte

Der CO₂-Preis wirkt nicht für sich allein auf den Wert, sondern als Teil eines größeren Musters: Der energetische Zustand ist zu einem eigenständigen Preisfaktor geworden.

• Die Spreizung wächst. Zwischen energetisch guten und schlechten Objekten öffnet sich die Schere – nicht weil gute Häuser teurer werden, sondern weil bei schlechten stärker verhandelt wird.
• Der Käuferkreis verengt sich. Bei sehr schlechtem Zustand fallen Käufer weg, denen die Bank die Finanzierung einschließlich absehbarer Sanierung nicht darstellt.
• Die Vermarktungsdauer steigt. Objekte in den schlechtesten Klassen stehen länger, was die Verhandlungsposition weiter schwächt.
• Belegbarkeit schlägt Behauptung. „Die Heizung läuft noch gut“ überzeugt niemanden. Ein Wartungsprotokoll, drei Jahresabrechnungen und ein Energieausweis überzeugen.

Was das für die Frage „sanieren oder verkaufen“ bedeutet, steht im Beitrag Haus sanieren oder verkaufen; zur Preiswirkung der Energieklasse siehe Energieklasse und Immobilienpreise.

Besondere Situation älterer Gebäude

Im Immobilienmarkt sind viele Bestandsgebäude energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Daher können steigende Energiekosten langfristig eine größere Rolle bei Investitionsentscheidungen spielen.

Strategische Bedeutung für Eigentümer

Eigentümer profitieren davon, energetische Entwicklungen frühzeitig zu beobachten. Auch Themen wie Haus sanieren oder verkaufen oder Immobilienpreis festlegen können bei der Planung helfen.

Fazit

Steigende CO₂-Kosten können langfristig Einfluss auf Immobilienmärkte haben. Eine individuelle Betrachtung der Immobilie und der persönlichen Situation bleibt entscheidend für wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen.

Wie der CO₂-Preis beim Verkauf ankommt

Der CO₂-Preis verteuert fossile Brennstoffe. Für den Verkauf einer Immobilie wirkt er nicht über eine Abgabe, die bei der Beurkundung fällig wird, sondern über eine Erwartung: Der Käufer rechnet die künftigen Heizkosten mit und zieht sie von dem ab, was er zu zahlen bereit ist.

Drei Wege, auf denen das konkret wird:

• Die laufenden Kosten. Ein unsaniertes Haus mit Öl- oder Gasheizung hat einen hohen Endenergiebedarf. Steigt der Preis je Tonne CO₂, steigt die Jahresrechnung – und zwar dauerhaft und für den Käufer kalkulierbar.
• Die Bank. Höhere Nebenkosten mindern die Summe, die ein Haushalt für Zins und Tilgung aufbringen kann. Das wirkt auf die Finanzierbarkeit und damit auf den Kreis möglicher Käufer.
• Bei vermieteten Objekten die Aufteilung. Seit 2023 wird der CO₂-Preis bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters. Für Anlageobjekte heißt das, dass ein schlechter Zustand unmittelbar auf die Rendite durchschlägt – und genau so rechnet ein Käufer.

Was daraus für den Verkauf folgt: Der CO₂-Preis ist kein eigenes Verkaufsthema, sondern ein Verstärker des energetischen Zustands. Wer den Zustand offenlegt und die absehbaren Kosten beziffern kann, verhandelt über Beträge. Wer es nicht tut, überlässt die Schätzung dem Käufer – und die fällt zu seinen Gunsten aus.